「消失的工業區」跑去哪了？
作者： 劉光瑩 圖片來源：林有成
2016-11-23 天下雜誌611期
「我入行幾十年，從沒看過工業地價格這麼高的，」連戴德梁行不動產估價師事務所協理薛惠珍都驚嘆，北部工業區簡直是天價（見內文表），投資客嗅到工業地需求上升，在大廠遷出後，就買下來再分割小塊出售，通常是消息靈通的在地人搶得先機。例如桃園平鎮的掬水軒舊廠法拍，買主就是投資客。
塭仔圳業者口中，「消失的工業區」跑哪去了？為何找地這麼難？
原因一，工業地地價稅率低，給了地主囤地的誘因，讓工業用地價格水漲船高。
「我入行幾十年，從沒看過工業地價格這麼高的，」連戴德梁行不動產估價師事務所協理薛惠珍都驚嘆，北部工業區簡直是天價（見表）。一六年九月的成交價，三重工業區一坪要八十到一百萬，新莊、五股工業區一坪七十萬。「北部工業區相當於工業區當中的大安區，很貴、很稀有，有錢企業才進得去，」她說。
投資客嗅到工業地需求上升，在大廠遷出後，就買下來再分割小塊出售，通常是消息靈通的在地人搶得先機。例如桃園平鎮的掬水軒舊廠法拍，買主就是投資客。
行政院永續發展委員會委員、中研院經濟所研究員蕭代基指出閒置工業區問題，在於工業區地價稅率固定在千分之十，不像其他地有累進稅率。
「老工業區很多地閒置，例如高雄臨海工業區，大部份工廠都關了，但地主不賣，因為他不缺這筆錢，」蕭代基說。如果要促進工業用地效率利用，就該研究課閒置稅。
原因二，工業用地消失，被變更成為住宅區或商業區。薛惠珍說，前幾年住宅市場大好，很多人盼望工業地未來變更增值，麻雀變鳳凰，期待價格愈來愈高。「真正在做生產的廠商，就不斷被這些墊高的價格往外推，只好跑到農田裡去，」她說。
根據內政部營建署統計，過去五年，地方政府透過變更，讓全台灣少了六八○公頃都市計劃工業用地，面積相當於竹科。同時，住宅區增加近九百公頃、特定專用區增加四千四百公頃。
當工業地變住商地，台大城鄉所副教授陳良治觀察到，很多地主趁工業地便宜時囤地，希望賣在高點。此外也有很多廠商發現，炒地利潤遠比生產要高，「生產變成只是副業，反正最後可以靠土地來實現價值。」
原因三，工業區患寡也患不均。很少工業區是為小微工廠而規劃，產業園區想要的是像友達、台積電等級的大企業。審計部估算，全國共有三三七公頃閒置工業用地，但多數看得到、吃不到，任一筆閒置土地都動輒一、兩千坪，不符合小微工廠需求。
因此，問塭仔圳工廠為什麼不進工業區，就好像問路邊攤為什麼不進貴婦百貨開餐廳？
在塭仔圳生產的廠商屢次赴新北市府抗議，要求政府承諾照顧產業。
政府劃地換收入，不管開發
原因四，政府只管劃地卻不管理。在南北兩地，《天下》記者親眼目睹了都市計劃工業區放著養蚊子、養夜市的奇觀。
在彰化縣溪湖鎮，溪湖都市計劃區東南角一塊四十六公頃的溪湖工業區，從衛星圖看有將近一半土地未有廠房。走近一看，許多塊地居然在種植苗圃，每週還有幾天晚上會變身成「羊葡觀光夜市」。新北新店則把第一公墓劃成工業區，遷葬成了長期期望。
為何如此？溪湖的東霖地產負責人黃文欽說，會有這樣的亂象，是因為地方政府劃設工業區後不管後續開發，充斥地籍零碎、道路蜿蜒等問題。內政部區域計劃委員會審議委員、政大地政系助理教授戴秀雄指出，對地方政府來說，劃定工業區然後一塊塊賣斷，變相成為地方財政來源，至於工業地是否做工業使用，不是地方政府最關心的。
在塭仔圳，有位工廠主就親自帶記者走訪失靈的工業區。千尚機械負責人黃清華來自桃園，他在塭仔圳已經營十多年，主力產品是車床、銑床加工工具機零件。
三年多前，黃清華因為聽到塭仔圳即將拆遷，花了四千多萬在林口工一工業區買下一塊佔地四百多坪的空地，希望為舊廠找到新家。
沒想到，買地之後，問題並未迎刃而解，而是還要等。「地主說這邊要等變更，可能還要好幾年，我不信邪，又花八十幾萬做地質鑽探、測量、畫建築線，都準備好打地基了，」黃清華說。但他卻被新北市城鄉發展局打回票說：不可能申請到使用執照，即使蓋廠也可能再度被拆，澆他一頭冷水。
原因是新北市政府要把工一工業區再度重劃成「策略性產業專區」，盼吸引「文創產業、電子通訊」等產業進駐。因此區內仍是荒煙蔓草，道路規劃付之闕如。
聽到這消息，黃清華三聲無奈。「我是真心想把工廠搬過來，但不能蓋廠的話，最後只好把地賣掉，」沒想到工廠搬不成，買工業地卻大賺，「我也不想炒地皮，但如果進不了工業區，也沒辦法，」他說。
為何林口工一工業區規劃四十年，卻仍是荒煙蔓草，工廠進駐無門？新北市城鄉局長邱敬斌解釋說，林口重劃區有五個工業區，其他四塊都已經有工廠進駐。
「產業是一塊一塊發展起來， 工一工業區是最後一塊工業區，現在需求已經出現了，但需要重劃把基礎建設做起來，」他說。言下之意，黃清華還有得等。
塭仔圳的小微工廠業者希望重劃後，能在原地規劃出一塊產業專區，讓這些金屬加工聚落能就地生產，維持緊密的協力關係與競爭力。
「應該要先去看，這些產業的存在，對台灣的工業生產有多重要？」陳良治也認為，這些廠商雖然有違法事實，但他們也是這地方一份子。「有居住正義，工業區也要有工業區的正義，不能因為不合法，就抹滅他們生產工作的事實，」他說。
資料來源：戴德梁行不動產估價師事務所
都會區發展，容不下工業聚落
針對這點，邱敬斌講得很白，他認為工業聚落應該往外圍遷移，這是都會區發展的方向。「如果城市空間無法轉型升級，新北市根本沒有必要升格成直轄市，」他強調，廠商要面臨的問題遲早都一樣。
但解決問題需要時間。新北市經發局一邊積極媒合工廠前往樹林、汐止、新店等現有工業地約六公頃。另一方面，城鄉局也寄望三峽麥仔園、五股垃圾山與泰山楓江的區域計劃能儘速通過內政部審議，再加上林口工一工業區，預計增設產專區可達二○八公頃。
對於廠商期待留在原地，邱敬斌點出，就算塭仔圳真的劃出產業專區，重劃後公共設施改善，租金一定不會維持現在的水準，說不定成為新北市最昂貴的工業區，呼籲廠商應及早找到新家。
塭仔圳問題，凸顯讓台灣工業地的使用回歸合理與效率的重要。
第一，中央必須加強以財稅手段降低囤地誘因，乃至推動修法讓政府可強制購回閒置工業地。
經濟部工業局工業區組副組長何怡明指出，透過對閒置工業地加徵五．五倍地價稅，以及五倍公設維護費，能促使地主活化工業地。
甚至立法討回，行政院目前正在審查「產創條例」修正案，希望未來公告後兩年內未開發的閒置工業地，能讓經濟部強制依原價或市價買回，以合理價格轉售給需要企業。邱敬斌對此一想法也表贊同。
第二，確保工業地效用極大化。經濟部工業局長吳明機表示，工業局在研究都市型工業區立體化的可行性，希望將現有廠辦的容積率從二一○％提高至三○○％，在現有土地上增加樓地板面積，以解決中小型工廠無處去的困境。
第三，幫小微工廠解決困境。「地方政府規劃園區，腦袋裡都在想新創、網路，卻沒多少人在乎傳統製造業，」陳良治說，政府的產業發展單位，應該在規劃產業用地時，多為小微企業想一點，而非只為大廠量身訂做土地。最後演變成大廠或新創產業不一定來，小廠卻進不了的土地閒置、違章亂跑問題。
台灣並不缺工業地，而是規劃與執行失靈。（英文版請見english.cw.com.tw；11/28 The China Post）
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