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▲品嘉建設創辦人胡偉良表示，不少屋主明明購入的成本較低，卻捨不得讓利，以致於出現於新舊屋價格拉近的現況。（示意圖／NOWnews資料照）

台灣部分地區的房市有個奇特現象，那就是新房竟與中古屋的價格相差無幾。品嘉建設創辦人胡偉良表示，不少屋主明明購入的成本較低，卻捨不得讓利，以致於出現於新舊屋價格拉近的現況；而在舊屋都更和改建變成利益導向的情況下，台灣未來仍將是老、醜、貴的危險城市。

財經中心／綜合報導

根據內政部公布全台房屋繼承及贈與移轉量，今年Q1除了台北市，全國繼承棟數移轉年減 2.43%，但贈與棟數微增，是2016年房地合一制上路後連續第3年增加，且六都贈與棟數都向上成長。就有專家質疑，「明明贈與的方式會多繳很多稅，為什麼還會這樣呢？」中華民國不動產仲裁協會仲裁人蕭琪琳更說，就有人傻傻分不清楚，把房產移轉給子女，一間賣價1500萬的房子卻繳了599萬的稅金！

▲中華民國地政士公會全國聯合會副執行長蕭琪琳表示「明明贈與的方式會多繳很多稅，為什麼六都贈與棟數都上漲？」正因為太多人不懂稅。（圖／翻攝自蕭琪琳YT頻道）

保險商品為近年國人資產配置的避風港，但在保險稅務規劃上，卻有些似是而非的觀念有待釐清，舉例而言，最常聽到的是保險金3,330萬元內免遺產稅，富邦證券提醒，保險稅務問題涉及遺產稅、贈與稅、所得稅及最低稅負，可謂盤根錯節，其中遺產稅和最低稅負的課稅規定，觀念經常混淆造成誤解。

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭表示，依所得基本稅額條例，「受益人」領取特定的保險給付時，必須計入基本所得額，進而計算是否應繳交俗稱的最低稅負。「特定保險給付」，是指同時符合以下原則的保險給付：1.民國95年1月1日以後訂定之保險契約。2.受益人與要保人非屬同一人。3.人壽保險及年金保險 (健康險和傷害險除外)。

同時符合前述三要件的保單，「生存給付」全數計入，而「死亡給付」的保險金，每一申報戶全年領取合計在3,330萬元以下部分，免予計入，僅就扣除3,330萬元後的數額，和海外所得等項，一起納入當年度基本所得額中，計算最低稅負。

財政部北區國稅局最近宣布查到一件躉繳保單變更「要保人」的案例，甲君一次變更三份躉繳保單的要保人，從自己的名字變更為子女的名字。三份保單合計價值準備金為600萬元，被國稅局追繳38萬元贈與稅，同時因為沒有主動申報，加罰一倍，稅款和罰款一共76萬元。

甲君沒想到只不過是改個名字代價這麼大，「那再變更回來行不行？」在開單補稅之前，國稅局都會先找贈與人來了解情況，「回到原狀是否就不用繳稅、不用繳罰款了？」北區國稅局官員說：「當然不行。要保人再變回甲君，那是另一個贈與行為，要再課一次贈與稅。」提醒保戶千萬不要妄動。

「躉繳保單是很好的節稅商品，」勤業眾信稅務部協理王瑞鴻強調：「但也是近來稅務風險最大的商品。」而一般的投保人根本沒注意到變更要保人的稅務風險。他轉而提醒保險公司的業務員，多熟悉這新出現的稅務風險，在投保人要變更要保人的時候，提醒一下，三思而行，別平白讓保戶繳了大筆贈與稅和罰款。（專家：躉繳保單是節稅好工具）

北區國稅局查到案例是這樣的，甲君於2006年間投保三份投資型保單，自己當要保人，一次把保費繳清，到期以後可以領回，受益人是子女。在2013年，同年變更三份保單的要保人，改為子女的名字。經向保險公司查詢，變更日的保單價值準備金各為200萬元，所以，核定甲君2013年度贈與總額600萬元，應納贈與稅額38萬元〔（600萬元贈與總額－220萬元年度免稅額）×稅率10%〕。官員指出，詳細的數字有些零頭，為陳述方便，省略不計。

專家：翻轉理財方程式

經濟日報(臺灣)    B4    理財        2018-08-01     23     0

各地方稅捐稽徵機關陸續清查房屋稅，據了解，今年度重點將鎖定違章建築及各種增建，包括頂樓、防火巷加蓋建築，及鐵皮屋、涼棚及騎樓封閉等使用情形。

屏東縣政府財稅局表示，今年房屋稅清查工作已展開，凡是經查獲未依規定申報的房屋，以及適用稅率不符合現有房屋使用情形者，稅局都將予以補稅或改按適用稅率課稅。

  台中市政府地方稅務局進一步表示，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，及增加該房屋使用價值的建築物為課徵對象，因此，違章建築當然也不例外，稅局舉例，像是房屋頂樓或是後方防火巷加蓋，一樓增建停車棚架及陽台封閉使用等增建情形，都屬於房屋稅課徵範圍。

商仲業調查，2017年國內商用不動產交易仍不見外資，已連續兩年零外資買盤。業者表示，外資不是沒興趣，但一聽到房地合一至少要課稅35%，「就謝謝再聯絡」。

 高力國際董事總經理劉學龍表示，商用不動產投資可帶動經濟發展，都市更新及就業機會，和住宅不同，政府把住宅打房政策套用在商用不動產，是不合理的，對外資投資課重稅，更是自絕於國際市場。

根據內政部統計，去年截至11月，外國人來台買房已逾千件，達1092件，較前年全年多出一成。業者分析，不少本土資金以僑外資名義持有房屋，可能是外國人取得建物件數回升主因。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，以僑外資名義持有不動產，雖然出售時比照外資，適用較重的房地合一稅，但對持有人而言隱蔽性較佳，且房屋稅、地價稅等持有稅，可列為費用扣除，不少打算長期持有的本土資金因此以境外公司名義持有。

她表示，陸客來台人數大減，市場看壞店面、飯店，但不少本土資金卻認為此時是危機入市的好時機，積極物色價格合理的現有住宅、商用大樓，打算開發或改裝成飯店、零售商場、養生村，考慮肥咖條款等因素，因此以僑外資名義持有。

戴德梁行昨（3）日發布今年市場展望報告，去年土地市場交易量突破1,200億元，超過近十年均量，戴德梁行總經理顏炳立表示，即使土地市場稍有回溫，背後主因是各地方政府陸續釋出不少土地吸引買盤，建商仍應善用存糧，不要散盡家產。

戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，土地市場回溫，顯示建商投資信心已較過去恢復，只等今年房市築底。

根據戴德梁行統計顯示，去年商用投資市場動能不足，沒有破百億的大額交易，全年成交量僅670.9億元，但年增6.9%，終止連續五年量縮走勢，不過仍低於近五年均量773.2億元、近十年均量920億元。去年土地市場交易量為1,238億元，其中所有權土地為1,203億元，站上十年均量，市場交易結構以商用地取代過去的熱門工業用地。

【新唐人亞太台 2018 年 01 月 04 日訊】2018房地產市場，眾說紛紜，儘管有仲介業者感到憂心，不過建商似乎依舊樂觀，鄉林建設董事長賴正鎰表示，全台房屋推案總量，將再成長 15%到21%，今年房市已經擺脫谷底。

鄉林建設董事長 賴正鎰：「推案是一個非常重要的指標，所以呢，2018年大概是可以達到2010年的量，表示呢，房屋市場的交易，已經漸漸的恢復正常了。」

看好房地產市場谷底已過，鄉林建設董事長賴正鎰，很有信心，他指出2018 房市上揚，預售屋推案總量，預估成長15%-21%，可望達9000億元關卡，重回2010年推案水準。

鄉林建設董事長 賴正鎰：「價格已經漸漸穩定了，所以是價穩、量揚，小宅的趨勢呢，也就是說，過去大概最小28坪，目前大概降到18坪，少了10坪左右，也是總價的市場，大概首購的比率會比較高一點。」

一手房比二手房便宜的「房價倒掛」現象愈來愈多，據統計，去年新北市已有七個行政區，屋齡二年內新成屋房價，比屋齡二至五年的中古屋便宜。市場人士表示，此現象顯示供給量大的地區建商，以讓利調節價格，成為房價下修的主因。

按正常情況，屋齡愈新房價就愈高，不過，台灣房屋以實價登錄的資料進行統計發現，去年屋齡二年內的新成屋，與屋齡二至五年的中古屋相較，台北市新成屋單價仍高出中古屋18%，但新北市則低了1%，進一步分析，新成屋比中古屋便宜的行政區，全數位於新北市，包括三重、新店、林口、淡水、樹林、三峽、鶯歌等七個行政區，其中樹林、三峽、淡水三區新成屋房價，更較中古屋低了一成以上。

一般而言，屋齡二年內房屋多為建商等一手持有，屋齡二至五年的房屋，除建商較難出清的餘屋外，多為屋主轉手。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示， 近二年房價下修，2015年前入場購買預售屋幾乎都買在高點，這兩年交屋後開始出現換手，尤其重劃區賣壓大，建商為了出清餘屋只能降價賣，因此出現了新成屋比中古屋還便宜的現象。

房市時機歹歹，法拍屋市場節節敗退。根據內政部統計，全台法拍屋拍定移轉棟數，已連續七年刷新低。銀行說，現在新屋和中古屋都可能滯銷，「法拍屋」缺轉手增值空間，自然更乏人問津，現在銀行房貸轉法拍起碼要花個一年半，才能回收債權。

台新銀行個金事業總處執行長吳清文說，過去景氣好時，法拍消化速度快，但近期不管北中南，法拍屋債權回收速度已拉長；若加上法院作業時間，從銀行申請法拍，到真正拍賣後債權回收，現在大概要一年半左右。

北市實價揭露信義計劃區豪宅「文心信義」，10月成交一戶，為13樓戶，約266坪，總價4.9億元，一坪212.9萬，單價創社區新高。資料顯示，該戶為神腦國際總裁林保雍以正峯投資名義買下。

 大家房屋企研室主任郎美囡表示，今年單價200萬以上豪宅，實價僅有6筆交易資料，文心信義占一半、3筆。10月交易的13樓戶為今年交易單價第三名，17樓單價210萬、16樓209萬元，分列第五、第六名。

郎美囡表示，今年雖然豪宅買氣有回溫，不過近年大吹讓利風，豪宅市場也不例外，因此交易單價大部分不到200萬元，文心信義今年三戶交易總價都超過200萬，總價逼近5億元，是今年最搶眼的豪宅。

都更條例本周將於立法院內政委員會闖關，內政部次長花敬群昨（25）日喊話，我國建築物高齡化的問題，可能比人口老化更嚴重，若都更無法有效推行，20年內，30年以上老屋數量直逼800萬棟。

立院本會期的法定會期時間將於本周告一段落，都更條例27日開始審議，民進黨立委、內政委員會召委賴瑞隆表示，都更條例被行政院列為優先法案，本周27、28日都會排審都更條例，希望朝野共同討論、凝聚共識。

都更條例即便初審通過，賴瑞隆表示，很可能還是有些地方須協商，本會期應來不及二三讀，但下會期便可直接送院會；希望能針對有共識的地方，盡快做處理，加速整個審議流程。

根據實價資料，今年大台北捷運共構宅以美河市交易61件最熱，其次為南方之星23件和新東京宅11件；交易量排名前十的共構宅，房價有漲有跌，和去年相比波動多在5%之內。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，捷運共構宅擁有到站就到家的優勢，加上捷運站周邊生活機能普遍完備，因此在房價一波修正後，吸引不少民眾購屋。

今年交易最熱的美河市與捷運小碧潭站共構。美河市一度乏人問津，2016年捷運局標售分回戶，連兩次僅一人投標，標了4次只標出8戶，業者形容是史上標售最慘捷運宅。不過，根據實價，今年截至10月已成交登錄61件，均價一坪46萬元，較去年小跌2.5%。

內政部明年推出多項攸關民眾權益的新措施，包括為改善建物虛坪問題，屋簷雨遮不再納入登記，以及83年次以後出生役男，仍可以家庭、宗教因素申請服替代役等。

內政部今天透過新聞稿公布13項明年新實施的重大政策及措施。今年1月9日修正發布的「地籍測量實施規則」部分條文，刪除屋簷、雨遮得以附屬建物測量登記的規定，自107年1月1日起適用。明年起建物測繪登記新制上路，屋簷雨遮不再納入登記，以改善建物虛坪問題，維護消費者權益。

內政部不動產交易實價查詢服務網縮短發布期程，改為於每月1日、11日、21日，每月發布3次實價登錄最新資料，取代原每月1日、16日，每月發布2次的頻率，讓民眾可更即時查詢房地產交易價格，掌握不動產市場波動。

房仲公會全聯會理事長林正雄昨（25）日表示，建商推案量已連二年不到兆元，由於建商購地已逐漸轉熱，預估明年推案量上看1兆元；但近幾年建商推案腰斬，明年房市成交量仍難逾30萬棟，房地合一稅政策若不鬆綁，成交量難有大突破。

房仲公會全聯會昨天舉行年終記者會，林正雄表示，過去三年因為房地合一稅與持有稅大漲，是不動產業最黑暗的三年，去年更出現量價齊跌的格局，今年價穩量微揚，由於年底是建商入帳趕交屋旺季，預估今年全年買賣移轉約26.8萬棟。

他表示，由於近三年建商推案量腰斬，未來幾年新成屋入帳折半，買賣移轉要突破30萬棟仍很困難。

〔記者黃佩君／台北報導〕立法院三讀通過「產業創新條例」修正案，閒置工業地將可強制拍賣，並提供天使投資人租稅優惠等。經濟部表示，將會儘快修訂相關子法，包括「閒置」的認定標準等，最快明年中公告第一批閒置工業地。

新版「產創條例」規定，工業地超過三年未開發，且公告兩年未改善，將可先處公告現值十％以下罰鍰；若仍未改善，可啟動強制拍賣程序。經濟部表示，已盤點五八九．二公頃政府開發、且閒置三年以上的產業用地，預計半年內修訂「園區土地強制拍賣辦法」等子法，最快明年中公告第一批閒置土地，預計二○二○年會出現首批強制拍賣的產業用地。

不過，經濟部也表示，強制拍賣是最後手段，希望廠商能在長達兩年兩個月的改善期間內，把握時間活化用地。

「消失的工業區」跑去哪了？

作者： 劉光瑩     圖片來源：林有成
  2016-11-23 天下雜誌611期