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不動產節稅秘笈  房地產贈與 6訣竅有效節稅

【李昀（國際認證財務顧問師協會認證課程講師）】

上篇談到房地產買賣移轉時將產生之稅賦和如何節稅，本篇介紹房地產贈與移轉時的相關稅賦問題（贈與篇）

壹、不動產贈與暨移轉時有哪些相關稅負？

由於父母將不動產贈與子女或為子女購置不動產的情形非常普遍，且因「二親等以內親屬間財產的買賣以贈與論」，故常有民眾查詢有關父母子女間不動產移轉之贈與稅相關規定。本篇將說明一般常見的移轉方式。一、二親等內親屬間（例如父母與子女）不動產之移轉，贈與稅之規定又如何？（一）父母將其名下所有之不動產「贈與」子女：贈與不動產價值是依贈與當時不動產之公告現值或房屋評定價值來計算贈與總額，並以減除贈與人每年免稅額220萬元後之贈與淨額核算贈與稅。由於贈與人每年得減除免稅額220萬元，因此，如依不動產採逐年部分持分贈與的方式，即可達到節稅效果，惟應向相關機關（如稅捐處、國稅局及地政事務所）申辦手續，也須逐年辦理。另外因不動產贈與移轉所繳納的契稅或土地增值稅，如確實由受贈人負擔者，也得自贈與總額中扣除。（二）由父母「出資」為子女向他人購買不動產：因出資無償為他人購置資產亦是一種贈與行為，故應課徵贈與稅，惟財產標的為不動產，係按贈與時不動產之公告現值或評定價值核算贈與稅，並非按實際買賣價額核算，故不必提示買賣私契及收付款流程的證明文件。

（三）未成年子女以其「自有資金」向他人購買不動產：須提示買賣私契並提出支付的全部價款屬於購買人所有（例如歷年受贈所得、因繼承取得的財產及有關運用過程的相關資料）的證明文件，如經稽徵機關查核屬實者，得免課徵贈與稅，否則視為法定代理人或監護人之贈與，應課徵贈與稅。

二、配偶相互贈與不動產的移轉，贈與稅之規定利用遺贈稅法中規定之：配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，也就是夫妻間的相互贈與現金或不動產均不必繳納贈與稅。但牽涉到不動產移轉尚有土地增值稅的考量，配偶相互贈與土地時，移轉當時暫不課徵土地增值稅，但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

貳、不動產贈與暨移轉時的節稅方法－善用節稅技巧來減少稅負。

三、善用贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元的免稅額度。除了存款、股票等動產，可利用分年贈與達到節稅目的之外，不動產（如房屋、土地等）也可以利用分割移轉的方式，逐年贈與給子女等，仍可達節稅目的。節稅方法：善用每年免稅額度將不動產分割移轉、逐年持份贈與來節省贈與稅。

四、利用土地公告現值調整時機來做土地贈與，即可不必繳納土地增值稅。贈與土地時，除了贈與稅同時也會有土地增值稅的負擔，民眾若要節省土地增值稅，則必須要選好贈與的時機。由於我國的土地公告現值是一年調整一次，如果兩次公告現值之間，買進不動產再贈與或賣出，因公告現值並無調整，即可不必繳交土地增值稅。節稅方法：利用土地兩次公告現值之間，買進不動產再贈與或賣出，因公告現值並無調整，即可不必繳交土地增值稅。

參、不動產贈與暨移轉時有哪些節稅方法？不動產贈與移轉時該如何善用附有負擔之贈與、婚嫁贈與免稅額度來搭配其它節稅方案來減少贈與稅負。

五、利用「附有負擔之贈與」來做節稅規劃。父母贈與之房子尚有貸款，而受贈子女也能證明有足夠能力能負擔此貸款時，此貸款總額可自計算贈與稅時之贈與總額扣除，相對父母就可少繳贈與稅。此節稅規劃通常適用於高所得的父母當中，收入大多作為其他投資，而手上現金比例較少者，或希望子女部分負擔貸款，培養其家庭責任感，也可利用「有負擔贈與之扣除」節稅，但受贈子女必須能證明有足夠能力能負擔此貸款，國稅局才會准予扣除。節稅方法：贈與附有房貸的房子，而房貸由受贈人繳納，贈與土地時，土地增值稅由土地新持有人繳納。

六、利用婚嫁贈與免稅額度來做節稅規劃。依照遺產及贈與稅法規定，父母可以送給女兒嫁妝，父母親各自擁有一百萬元的贈與免稅額，父母兩人合計可以享有贈與200萬元的免稅額度。節稅方法：利用婚嫁贈與節稅方式，購買市價600萬元公寓（土地公告現值加房屋評定現值合計貳百萬元）登記在女兒名下，即可達成節稅效果

【2009-05-10/經濟日報/S19版/節稅秘笈】