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【住展房屋網/台北報導】美國聯準會（Fed）預告今年升息步伐不變，美元持續走強，大多數國家貨幣疲弱不振，尤其是東亞國家貨幣跌幅更重。因為貨幣大幅貶值的影響，近幾年到海外投資不動產的民眾，不僅可能沒賺到錢，租金收益還會被匯損吃掉很多，投資報酬率甚至比在台灣買房子還慘。

據住展房屋網企研室觀察，這些年國人熱衷的海外投資房地產國家，如日本、馬來西亞、泰國，還有新崛起的菲律賓、印尼等國家，匯率貶值幅度都相當驚人。

以日本來說，現已貶到一美元兌換124日圓之多，如果是早個三、四年到日本買房的投資者，從70幾日圓兌換一美元高點殺到現在，不僅已完全把微不足道的增值利益吃掉，而且還倒貼不少。

日圓如此慘澹，近年台灣人一窩瘋投資房地產的東南亞國家也好不到哪裡去，馬來西亞令吉已貶到17年來新低，泰銖甚至一度貶到8年來新低，菲律賓披索則創5年來低點、印尼盾更於7月間曾重摔到20年低谷，海外投資熱區幾乎無一倖免。

當匯率跌個10%、20%，甚至更多時，也代表投資者手中的海外房地產價值縮水10%、20%。或許有人認為，「房子是用來收租的，不賣就不算賠」，但其實「不賣就不算賠」只是安慰自己的話，因為資產的帳面價值確實與匯率貶值一樣受到重傷。

有些業者會用「幣值大貶代表現在買更有利」的說法來說服投資者，但卻未警示投資者「貨幣貶值一波還有一波低」的可能性。像日圓就是最顯著的例子，過去日圓從70幾跌到90幾、100多兌換一美元時，業者總以「現在買日本房子正便宜」，孰料日圓竟一路貶到120幾，且還積弱不振。

更何況，台灣人到海外投資不動產後出租給當地人，所收取的租金也是當地國家的貨幣；當該國貨幣大幅貶值，換回台幣時就沒原本那麼高，「租金收益將被匯兌損失吃掉」。

住展房屋網企研室提醒，在一般海外地產投資說明會中，投資者容易被「高名目投資報酬率」打動，卻忽略海外投資房產的風險，尤其是後QE時代所產生的匯率波動風險。如果投資者資金雄厚，勇敢前往海外買房當然沒有問題；但若承受風險的能力較弱，而且也沒有預防風險評估與躲避計畫，不如就乖乖留在台灣買房置產，否則只會偷雞不著，還蝕掉手上這把得來不易的米糧。